Guia completo do usufruto de imóvel: tudo que você precisa saber

29/01/2024 - Por Pedro Granado Imóveis

Imagine que você tenha a chance de morar em uma casa ou receber os rendimentos de um apartamento, sem ser realmente o dono do imóvel. Essa é a ideia básica por trás do usufruto de imóvel: é como ter a chave de uma casa que não é sua, mas com a liberdade de viver nela ou ganhar dinheiro com ela.

Agora, se você está pensando em investir em imóveis, planejar seu futuro financeiro, ou até mesmo entender melhor como funciona a herança de um imóvel, conhecer sobre usufruto pode ser muito útil.

Neste guia, vamos explicar tudo isso de um jeito simples e direto. Então, se você quer saber como tirar proveito dessa opção no mundo dos imóveis, está no lugar certo!

Aqui, você vai encontrar:

• O que é usufruto?
• Como funciona o usufruto de imóvel?
• Vantagens e desvantagens do usufruto de imóvel
• Perguntas frequentes sobre usufruto de imóvel

O que é usufruto?

O usufruto é um acordo em que uma pessoa (o usufrutuário) ganha o direito de usar um bem, enquanto outra (o nú-proprietário) ainda é o dono oficial. Na prática, é como se você tivesse um passe VIP para um imóvel: você pode morar nele, alugá-lo para alguém e até colher frutas de uma árvore no quintal, mas o imóvel não é seu de fato.

Como funciona o usufruto de imóvel?

Geralmente, o usufruto começa por um testamento ou doação, mas também pode aparecer numa venda. Quem tem o usufruto pode morar no imóvel ou alugar para outros, mas deve cuidar dele e pagar as contas, como impostos. O dono oficial (nú-proprietário) mantém o título do imóvel, mas não pode usufruir dele enquanto o usufruto estiver valendo.

Imagine este exemplo: sua tia tem uma casa e decide te dar o direito de usá-la enquanto ela estiver viva. Você pode morar lá, alugar para alguém, ou fazer o que quiser dentro das regras normais de um imóvel. Sua tia, nesse caso, ainda é a dona da casa, mas ela não pode usar a casa ou ganhar dinheiro com ela enquanto o usufruto estiver valendo.

Esse arranjo pode durar até a morte da pessoa que recebe o usufruto ou por um período pré-determinado. Depois desse tempo, ou quando a pessoa que tem o direito de usufruto morre, tudo volta para o dono oficial.

É importante lembrar que, embora o usufrutuário possa fazer quase tudo com o imóvel, há limites. Ele ou ela não pode, por exemplo, derrubar a casa e construir outra, ou fazer mudanças muito grandes que alterem o valor ou a estrutura do imóvel. Registrar essas condições em um contrato é uma forma de garantir que, quando o usufruto acabar, o nu-proprietário receba o imóvel em bom estado.

Vantagens e desvantagens do usufruto de imóvel

Como é costume no mercado imobiliário, todo tipo de transação pode ter vantagens e desvantagens, que deverão ser ponderadas de acordo com a situação de cada pessoa. Essas são algumas das vantagens e desvantagens do usufruto de imóvel

Vantagens do Usufruto

• Geração de renda sem venda: o usufrutuário pode ganhar dinheiro com o imóvel (por exemplo, alugando-o) sem precisar vendê-lo. Isso é ótimo para quem precisa de uma renda extra mas não quer se desfazer do bem;
• Proteção do patrimônio: para o nú-proprietário, estabelecer um usufruto pode ser uma forma de garantir que o imóvel seja bem cuidado, evitando que seja vendido ou negligenciado pelo usufrutuário;
• Planejamento sucessório: o usufruto é uma ferramenta útil para planejar a herança, permitindo que o nú-proprietário mantenha o título do imóvel enquanto concede o uso a familiares ou outras pessoas durante um período;
• Flexibilidade: o usufruto pode ser estabelecido por um período definido ou por toda a vida, oferecendo flexibilidade para diferentes necessidades e planos.

Desvantagens do Usufruto

• Restrições na gestão do imóvel: o usufrutuário não pode realizar alterações significativas no imóvel sem o consentimento do nú-proprietário, o que pode limitar algumas oportunidades de melhorias ou investimentos;
• Conflitos potenciais: às vezes, podem surgir conflitos entre o usufrutuário e o nú-proprietário, especialmente se não houver clareza nos termos do usufruto ou se ambas as partes têm diferentes planos para o imóvel;
• Responsabilidades financeiras: o usufrutuário tem a obrigação de cuidar do imóvel e arcar com custos de manutenção e impostos, o que pode ser um ônus financeiro, dependendo do estado do imóvel;
• Questões de venda: vender um imóvel com usufruto atrelado pode ser mais complicado, já que o novo proprietário terá que aceitar as condições do usufruto até seu término.

Perguntas frequentes sobre usufruto de imóvel

A seguir, confira as respostas para as perguntas mais comuns sobre o usufruto de imóvel.

Posso vender um imóvel com usufruto?

Sim, é possível vender um imóvel com usufruto, mas o comprador  deve estar ciente de que ele se tornará o nú-proprietário, ou seja, será o dono do imóvel, mas não poderá usá-lo enquanto o usufruto estiver em vigor.

O que acontece quando o usufruto acaba?

Quando o usufruto acaba, os direitos de uso e gozo do imóvel retornam integralmente ao proprietário do imóvel, também chamado de nú-proprietário. Isso significa que o nú-proprietário recupera o direito pleno sobre o imóvel e pode utilizá-lo da maneira que quiser, seja para morar, alugar, vender etc.

Como calcular o valor do usufruto?

O cálculo do valor do usufruto pode ser um pouco complexo e depende de vários fatores, incluindo o valor do imóvel e a idade do usufrutuário. Por conta disso, o ideal é que você consulte um profissional especializado para ter uma avaliação precisa.

No Brasil, geralmente se utiliza a Tabela do Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação (ITCMD) do Estado de São Paulo como referência para calcular o valor do usufruto. Essa tabela estabelece percentuais de acordo com a idade do usufrutuário.

Para calcular o valor do usufruto, você deve primeiro determinar o valor total do imóvel. Em seguida, consulte a tabela do ITCMD para encontrar o percentual correspondente à idade do usufrutuário. Multiplique o valor do imóvel pelo percentual encontrado para obter o valor do usufruto.

Como reverter o usufruto de um imóvel?

A reversão do usufruto de um imóvel pode ocorrer de algumas maneiras, mas em todas elas é importante a consulta a um profissional especializado para garantir que o processo seja feito de forma correta e legal. Aqui estão algumas possibilidades:

• Renúncia do usufrutuário: o usufrutuário pode voluntariamente renunciar ao seu direito de usufruto. Essa renúncia deve ser feita por meio de um documento formal e registrado em cartório;
• Extinção por morte do usufrutuário: o usufruto geralmente termina com a morte do usufrutuário, momento em que o imóvel retorna ao nú-proprietário com todos os direitos;
• Judicialmente: em algumas circunstâncias, pode ser possível solicitar ao tribunal a extinção do usufruto. Isso pode ocorrer, por exemplo, se o usufrutuário não estiver cumprindo suas obrigações ou se estiver usando o imóvel de forma inadequada.

Tire suas dúvidas sobre o mercado imobiliário de Maringá

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